빚내서 집 사는 게 왜 위험해요? — DSR과 일본 30년 불황 교훈

요즘 서울 은행 앞에 새벽부터 줄이 선대요. 금리가 오르거나 대출 규제가 강해지기 전에, 지금 조건으로 먼저 받으려는 사람들이에요. 이걸 '대출 오픈런'이라고 불러요. 이 현상은 단순한 해프닝이 아니에요. 우리 사회가 집을 살 때 얼마나 많이 빚에 기대는지를 보여줘요.

DSR이 뭐예요?

DSR은 '총부채원리금상환비율'이에요. 어렵게 들리지만 간단해요. 내가 1년에 갚아야 하는 모든 대출 원금과 이자를 합쳤을 때, 그게 연소득의 몇 퍼센트냐를 따지는 거예요. 예를 들어 연소득이 5,000만 원인데 1년에 갚아야 할 대출금이 2,000만 원이면 DSR은 40%예요. 한국에서는 이 비율이 일정 한도를 넘으면 대출을 아예 안 내줘요.

일본은 이 규제가 없었어요

1980년대 일본은 집값이 매년 하늘을 찔렀어요. 은행은 소득에 상관없이 집값의 대부분을 빌려줬고, 사람들은 앞다퉈 대출을 받아 부동산을 샀어요. 그러다 1990년, 버블이 한꺼번에 꺼졌어요. 집값은 절반 이하로 떨어졌는데 빚은 그대로였어요. 빚을 못 갚는 사람이 폭증했고, 은행도 무너졌어요. 이후 일본 경제는 30년 넘게 침체에 빠졌어요. 이게 '잃어버린 30년'이에요.

DSR 강화가 투자에 주는 신호

한국이 DSR 기준을 더 엄격하게 조이면, 대출 한도가 줄어들고 집을 살 수 있는 사람도 줄어요. 수요가 줄면 집값 상승 속도가 느려질 수 있어요. 이건 부동산 관련 주식에도 영향을 줘요. 건설사, 부동산 신탁사, 주택담보대출을 많이 취급하는 은행 등이 직접적으로 영향을 받아요. 규제가 강해질수록 이 업종에 부정적인 환경이 만들어진다고 봐요.