전세가 사라지고 월세로 — 전월세 전환율로 뭐가 유리한지 계산해봐요

올해 1~9월 서울 아파트 월세 거래가 8만7740건이었어요. 집을 사기는 어렵고 전세 매물까지 줄면서, 세입자들이 점점 월세로 옮겨가고 있어요. 10월 3주 전셋값도 전국 기준 0.11% 또 올랐어요.

집을 구하다 보면 같은 집이 '전세 3억'과 '보증금 5000만 원에 월세 100만 원'처럼 두 가지로 나오기도 해요. 둘 중 뭐가 더 싼지 바로 감이 안 오죠. 이때 쓰는 숫자가 전월세 전환율이에요.

전월세 전환율은 '월세로 바꿀 때의 이자율'이에요

집주인 입장에서 보면, 전세 보증금 일부를 돌려주는 대신 그만큼을 월세로 받는 거예요. 돌려준 돈에 대해 1년에 몇 %의 이자를 받는 셈인지를 나타낸 게 전환율이에요.

이 집은 보증금 2억5000만 원을 덜 내는 대신, 그 돈에 대해 연 4.8%의 이자를 월세로 내는 거예요.

내 금리와 비교하면 답이 나와요

이제 그 2억5000만 원을 내가 어떻게 마련하는지를 보면 돼요.

대부분은 전환율이 대출이나 예금 금리보다 높아서 계산상으론 전세가 싸게 나와요. 그런데도 월세가 늘어나는 건 전세 매물 자체가 부족하고, 전세대출 한도가 막히거나, 보증금을 떼일까 봐 걱정하는 사람이 늘었기 때문이에요.

숫자 말고도 따져볼 것들

그리고 계약 기간 중에 전세를 월세로 바꾸는 경우엔 법으로 정한 상한이 있어요. 기준금리에 2%p를 더한 비율과 연 10% 중 낮은 쪽을 넘을 수 없어요. 기준금리가 3.0%인 지금은 5.0%가 상한이에요. 다만 이건 계약 중 전환할 때 얘기고, 새로 계약할 땐 시장 시세대로 정해져요.