매매를 막았더니 전셋값이 올랐어요 — 토허제 1년이 남긴 것

서울 평균 아파트값이 17억 원을 넘었어요. 평균이에요. 중간값도 아니고, 강남 얘기도 아니고, 서울 아파트 전체를 평균 낸 숫자예요.

집값을 잡겠다고 만든 제도가 시행된 지 딱 1년 됐는데 말이죠. 토지거래허가구역, 줄여서 토허제라고 부르는 제도예요.

의도는 단순해요. 집을 투자 상품처럼 사고파는 수요를 막으면 가격이 진정될 거라는 거죠. 1년이 지난 지금, 집값은 안 잡혔다는 평가가 많아요. 그런데 더 눈에 띄는 건 전셋값이에요.

왜 전셋값이 올랐을까요

실거주 의무가 핵심이에요. 집을 사면 내가 들어가 살아야 해요. 그 말은 그 집을 전세로 내놓을 수 없다는 뜻이기도 해요. 원래 같으면 전세 매물로 나왔을 집들이 시장에서 사라지는 거예요.

전세를 찾는 사람 수는 그대로인데 내놓는 집이 줄면 어떻게 될까요. 남은 매물에 사람이 몰리고, 보증금은 올라가요. 매매를 누른 힘이 옆 칸인 전세로 밀려 들어간 셈이에요.

근데 사실 이게 토허제만의 문제는 아니에요. 전세 시장은 원래 금리에도, 입주 물량에도, 대출 규제에도 같이 흔들려요. 토허제 하나로 전셋값이 다 올랐다고 말하긴 어려워요. 다만 전세 공급을 줄이는 방향으로 작동한 건 구조상 분명해요.

그래서 누가 제일 아플까요

전세로 사는 사람들이에요. 집을 여러 채 가진 사람은 이미 들어갈 집이 있어요. 당장 보증금을 몇 천만 원 더 마련해야 하는 쪽은 전세를 끼고 서울에 사는 실수요자예요. 투기를 막겠다는 제도가 결과적으로 실수요자 부담을 키웠다는 비판이 나오는 지점이에요.

현장에서는 "구 전체가 아니라 행정동 단위로 일부라도 풀어주는 게 낫다"는 의견도 나와요. 국토교통부는 시장 상황을 보면서 연장 여부를 검토하겠다는 입장이고요.

1년 동안 평균 집값은 17억을 넘었고, 전셋값은 더 가파르게 올랐어요. 제도를 연장할지 말지 결정해야 하는 시점이 다가오는데, 어느 쪽을 선택해도 누군가는 지금보다 더 힘들어져요.